장기보유특별공제는 어떻게 결정되나요
보유기간과 거주기간이 따로 계산되고, 중과 대상이면 아예 배제됩니다.
1세대 1주택은 두 축으로 계산됩니다
장기보유특별공제는 자산을 오래 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 1세대 1주택에 해당하면 보유기간에 따른 공제율과 거주기간에 따른 공제율이 각각 계산되어 합산되는 구조입니다. 그래서 오래 보유했지만 거주하지 않았다면 거주 부분의 공제를 받지 못하고, 반대도 마찬가지입니다. 보유만 길면 공제가 최대가 된다고 생각하면 실제 세액과 어긋납니다. 구간별 공제율 표는 적용 시기에 따라 여러 번 개정되었으므로 국세청의 장기보유특별공제율 표에서 양도 시점에 해당하는 열을 직접 확인해야 합니다.
| 항목 | 현행 | 2026년 정부안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 공제 기준 | 보유기간 + 거주기간 각각 계산 | 거주기간 중심 — 장기거주소득공제로 전환 |
| 보유기간 공제 | 적용 | 단계적 폐지(2029년부터 완전 폐지 제시) |
| 거주기간 공제율 | 보유와 별도 계산 | 연 8%, 10년 이상 거주 시 최대 80% |
| 1주택 외 자산 | 보유기간만 기준, 낮은 공제율 | — |
| 중과 적용 자산 | 공제 배제 규정 있음 | 비사업용 토지 배제 포함 |
| 적용 시기 | 현재 적용 중 | 1년 유예 후 2028년부터(항목별 상이) |
| 법적 상태 | 확정 | 국회 계류 — 미확정 |
1주택이 아니면 다른 표가 적용됩니다
1세대 1주택이 아닌 자산은 보유기간만을 기준으로 하는 별도의 공제율이 적용되고, 최대 공제율과 공제율이 올라가는 속도가 1주택보다 낮습니다. 즉 같은 기간을 보유했어도 1주택 여부에 따라 공제액이 크게 달라집니다. 주택 수 판정이 공제액에 직접 영향을 주는 지점입니다.
배제되는 경우가 있습니다
보유기간이 공제 요건에 미치지 못하면 공제가 적용되지 않고, 중과세율이 적용되는 자산은 장기보유특별공제가 배제되는 규정이 있습니다. 2026년 세제개편안 정부안은 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제 적용을 배제하는 내용을 포함하고 있습니다. 공제 배제와 세율 인상이 겹치면 세액은 두 축에서 동시에 늘어납니다.
정부안은 보유 기준을 거주 기준으로 바꿉니다
2026년 세제개편안 정부안은 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전환하는 내용을 담았습니다. 보유기간에 대한 공제를 단계적으로 폐지하고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 공제해, 10년 이상 실제 거주한 경우 최대 80%를 적용하는 방향입니다. 보유만 오래 하고 거주하지 않은 주택은 공제가 크게 줄어드는 구조입니다. 정부 발표에 따르면 양도세 개편은 내년 1년간 유예기간을 거친 뒤 2028년부터 적용되고, 보유기간 공제의 완전 폐지는 2029년부터로 제시되었습니다. 국회 계류 중이므로 확정 전에는 현행 규정이 적용됩니다.
이렇게 생각해 보세요
10년 보유했지만 한 번도 거주하지 않은 1주택은 거주기간 공제를 받지 못합니다. 보유기간만으로 최대 공제를 받는다고 계산하면 세액이 어긋납니다.
확인한 공식 자료
- 국세청 · 장기보유특별공제율 표 ↗
- 국세청 · 양도소득세 세율 및 계산 ↗
- 국세청 · 양도소득세 신고기한 및 유의사항 ↗
- 정부 보도자료 · 2026년 세제개편안 정부안 확정 ↗
- 정책브리핑 · 2026년 세제개편안 항목별 시행 시기 ↗
자료 확인일: 2026-10-07. 사례는 설명을 위한 가정입니다. 적용 시점과 개별 요건은 공식 자료에서 다시 확인하세요.
일반 정보 이용 안내
이 글은 개별 세무 자문이 아닙니다. 적용 범위와 유의사항을 확인하세요. 전문 자격자의 감수를 받았다고 주장하지 않습니다.